【マンション投資用語集】
知っておきたいマンション投資用語35をご紹介いたします。
【あ行】
頭金
住宅などを新築したり購入する場合に、建築費や購入代金のうち金融機関からのローンで支払う金額を除いた部分のことである。
一般的には物件価格の10％が必要ですが、物件によっては上下することもあります。
一般媒介
複数の業者に重ねて仲介を依頼できるもので、自分で発見した相手と取引することも可能である。
売り手にとっては有利な条件で取引できる機会が増えるメリットがあるが、業者側から見るとほかの業者に先を越されるおそれがあり営業活動で熱意に欠ける面がある。
インカムゲイン（対義語：キャピタルゲイン)
資産運用やマンション投資に対する成果のひとつで、資産を手放さずに安定的・継続的に得られる所得のこと。
マンション投資のインカムゲインは家賃収入です。マンション投資のインカムゲインは大きいものではないのですが、大きく上下するものではないので、安定した所得を得ることができます。
印紙税
不動産売買契約やローン契約などの契約書を作成するときに、取引金額に応じて課税される。
オフショア市場
外国に住んでいる個人や外国企業（非居住者）から預金を預け入れ、これを他の非居住者に貸し出すことを目的とした市場です。
国内の金融市場とは切り離された「外ー外取引」が中心で、外国の金融機関や企業が有利な条件で資金の調達と運用が出来るよう、為替管理や税制などの面で優遇措置がとられています。
【か行】
確定拠出年金（日本版401K)
掛金を定めて積み立てていき、その運用結果により将来受け取る年金給付額が定まる仕組みの年金のことである。
この年金に加入できるのは60歳未満の会社員や自営業者に限られ、専業主婦など第3号被保険者や公務員は加入対象外。
借り上げ保証システム
オーナー様が購入された全室をスカイコートが直接借り上げて、毎月の賃料を当社からオーナー様へお支払するシステムです。
賃料はご契約に基づいて毎月一定の金額をお支払しますので、空室の有無や入居者の家賃滞納などにかかわらず、オーナー様は安定的に家賃収入を確保できます。
借り上げ保証システムの契約期間は購入していただいてから４年間で、更新も可能です。
更新家賃については、オーナー様と当社で協議のうえ決定いたします。
キャピタルゲイン
資本利得。株式・債券・土地など保有資産の価格上昇から生じる利得。
土地の値段が常に上昇していた時代は、マンション投資=キャピタルゲイン狙いという考えが一般的だったが、現在のマンション投資は「インカムゲイン」を目指すものとなっております。
しかしながら、物件によっては価格上昇しているものもあり、結果的にキャピタルゲインにつながる物件もあります。
建築条件付土地取引
所有する土地を販売するに当たり、土地購入者との間において、指定する建設業者との間に、土地に建築する建物について一定期間内に建築請負契約が成立することを条件として売買される取引。
土地の建築請負契約の相手方となる者を制限しない場合を含む取引である。
減価償却資産
業務用の建物、備品などの資産は、 使っているうちに少しずつ経済的な価値や物理的な寿命が減少していく。 しかし、価値が減少する一方で毎年の収入に貢献しているため、 その取得費は将来の収入を生み出すための費用の前払いということになる。
このような資産は、取得費を有効に使える期間に振り分けて毎年の必要経費にすることになっている。 この費用配分の方法を減価償却、その対象になるものを減価償却資産という。
減価償却費
マンションを購入後、建物の価格が年々下がると想定され、それを税法需要の経費として扱うことができる。性格には減価償却資産の償却費のことで、投下資本を毎年回収するための計算という意味と 再取得のための内部留保という二つの意味がある。
マンションに関しては、建物にのみ減価償却を適用することができ、定額法にて計算を行ないます。
減価償却費＝建物の取得価格×償却費（0.022）
※償却費は新築物件の耐用年数の47年で定額法で計算
公示価格
地価公示法に基づき、土地鑑定委員会が毎年公示する標準地の価格。
固定資産税
毎年1月1日時点で登記簿に土地建物などの固定資産の所有者として登記された人に課税される市区町村税。 課税評価額は市町村で決定するが、時価の売買価格の20-30パーセントと低めに設定されている。税率は課税評価額の1.4パーセント。新築家屋は取得した年には登記簿にないので翌年から。
中古住宅や土地を買った場合は前所有者（売主）に課税されるが、 通常は購入した日を境に案分して負担する。
【さ行】
サブリース
転貸のことで、サブリース業者を利用する利用者にとっては、直接リースを受ける場合と比べて単位当たりのコストは高くなる場合もあるが、一方で高額な商品を大量に購入することなく利用できるメリットがある。
J-REIT（ジェイ・リート)
日本語で日本版不動産投資信託と言います。
多くの投資家から集めた資金で、オフィスビルや商業施設、マンションなど複数の不動産などを購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する商品です。
不動産に投資を行いますが、法律上、投資信託の仲間です。
もともとは、REITという仕組みはアメリカで生まれ、「Real Estate Investment Trust」の略でREITと呼ばれています。
これにならい、日本では頭にJAPANの「J」をつけて「J-REIT」と呼ばれています。
J-REITは投資信託の仲間ですが、証券取引所に上場されており、J-REITが初めて上場されたのは、2001年9月のことでした。
借地権割合
土地の権利が借地権の場合に、更地の時価に対する借地権価格の割合を意味する。
市場では、地価の高い地域ほど借地権割合も高くなり、相対的に底地評価が低くなる。
所有権保存登記
住宅を新築した場合などに、登記簿に建物の所有権を初めて登記することである。
専任媒介
仲介を依頼できる業者が1社に限られるが、自分で取引相手を見つけて契約することは可能。
依頼を受けた業者は、契約を結んだ翌日から7日以内に指定流通機構に登録して登録済み証を交付しなければならない。
また、2週間に1回以上の割合で活動状況について文書で報告するなど、積極的に取引相手を見つける努力をするように義務づけられており、一般媒介契約に比べて熱心な活動が期待できる。
契約期間は3か月以内。
専属専任媒介契約
依頼者は仲介を依頼した業者が見つけた相手方としか契約できない。
自分で取引相手を見つけて契約することも制限される。
依頼者側の縛りがきつくなる代わりに仲介会社の義務も厳しくなる。
契約を結んだ翌日から5日以内に指定流通機構に物件を登録、1週間に1回以上の文書による活動報告も義務づけられている。
契約期間は3か月以内。
損益通算
所得税を計算するときに、不動産所得、事業所得、譲渡所得などから出た損失を、 ほかの総合課税の所得（利益）から差し引いて総所得を出すこと。
【た行】
団体信用生命保険
住宅ローンの申込者を被保険者とする保険契約。
本人が死亡、または所定の高度障害状態になった場合は、保険金を持って住宅ローンの返済に充てられます。要するに、住宅ローンを組んでいる方に万が一のことがあった場合、
ローンの残債が0になるということです。
住宅ローンを組む際にはほとんど強制加入させられます。
抵当権
金融機関が不動産を担保に融資するときに、設定する担保権のこと。
借り手が返済できなくなった場合に、抵当権を実行して任意処分や競売などによって債権を回収する。
住宅ローンを借りる時は金融機関と抵当権設定契約を結び、登記簿に登記される。
登録免許税
所有権を登記する時などにかかる国税の1つで、 登記の種類によって税率が決まっている。
不動産の取引にかかわるのは、新築住宅を買ったり新築した時の所有権保存登記、 住宅ローンを借りた時の抵当権設定登記などがある。
登記簿
不動産では、土地・建物にかかわる権利関係を法的に登録する台帳のこと。
登記簿に登記していないと、第三者に対抗できない。
登記簿は土地、建物それぞれにあり、中身は表題部、甲区、乙区に分かれている。
【な行】
ノンバンク
融資のみを専門に行う金融機関の総称で、預金の受け入れは行わない。
また、逆に融資は行わず、預金の受け入れのみを専門に行う形態もある。
消費者金融会社・信販会社・リース会社・クレジットカード会社・住宅金融専門会社などのことである。
【は行】
不動産投資
利益を得る目的で不動産事業に資金を投下すること。
具体的には投資した不動産を人に貸して、定期的に賃料という利益を受け取るインカムゲインと、 その不動産を購入した金額以上でのキャピタルゲインを期待する。
不動産取得税
不動産を取得した人に課税される都道府県税のこと。
この場合の「取得」には、購入した場合だけでなく、新築や増改築、 交換、贈与、寄付などによって所有権を得た場合も含まれる。
ペイオフ
金融機関の破綻時に、預金が戻ってこない事態を防ぐための仕組み。
1つの金融機関に対して預金者一人当たり受け取ることができる保険金は、元本合計 で一千万円が上限。
それを超える元本と利息は、破綻した金融機関の資産状況に応じて払い戻されるかどうかが決まるので、戻らないこともありえます。
外貨預金や譲渡性預金、金融債などは一千万円という保護自体もなくなります。
つまり、自らのリスクで金融商品を選ぶ必要がああり、自己責任原則が一段と求められることになった。
【ら行】
利回り
回りとは投資した金額に対して得られる利益が何％あるかをあらわしたものです。
不動産投資では表面利回りと実質利回りがあります。
表面利回りとは、家賃収入を投資金額で割ったもので、収益を簡単に把握できるので一般的にこちらの方をよく使います。
実質利回りは、購入物件を将来売ったとした売却額まで考慮した計算のことで家賃収入から賃貸管理費、建物管理費、修理費、火災保険料、
固定資産税などを引いた額を投資金額で割ったものです。
投資としての儲けを考える時はこちらを使います。
厳密に言うと不動産投資の場合、本当の利回りは物件が売却せれて始めて正確に分るものです。
リート
Real Estate Investment Trustの略で不動産投資信託のことである。
レバレッジ
いわゆる「テコ」のことです。マンション投資では、住宅ローンを組むことにより、マンションを購入できるため、小さな金額で大きな利益を得ることが可能です。
レントロール
不動産の評価、調査、レポートをする場合に使われる、貸借状況一覧表のことをいいます。
レントロール（Rent roll）は、過去の賃借状況（家賃収入状況）などを調査する際に使用します。
路線価
主要道路に面した土地の評価額のことである。
ローン特約
定していた条件で融資を受けられなかった場合に備えて、売買契約書の中に入れる特約条項のこと。
ローン保証料
住宅ローンを借りる際、連帯保証人を立てる代わりに、民間の保証会社や公共的保障機関に返済保証して貰うために支払う費用。
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